מדריך מעשי: בדרך לדירה (חלק א')
והפעם: תשלומים בעת קנית נכס מקרקעין, לרבות נטילת הלוואת משכנתא מבנק
סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע את צורתה של התחייבות- "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
מוכר מקרקעין בדרך כלל שוכר עורך דין לשירותו לעריכת ההסכם- הרי הוא מוכר את היקר שבנכסיו, וחשוב וראוי כי יגן ככל
הניתן על רכושו זה וקבלת מלוא התמורה בגינו. גם לקונה מומלץ לשכור שירותיו של עורך דין- כדי להגן על כספו הרב,
שלעיתים קרובות מקורו מערב צד נוסף- הבנק אשר נותן את הלוואת המשכנתא (על מסמכי הבנק לצורך נטילת ההלוואה בדרך כלל
יידרש הלקוח ל- אימות חתימה על ידי נוטריון).
במקרים רבים הבנק ידרוש ייפוי כח נוטריוני. זהו ייפוי כח שנחתם בנוכחות נוטריון המאשר את חתימות נותני הייפוי.במסמך
זה מייפים בעלי הזכויות בנכס את כוחו של הבנק לפעול פעולות שונות, לרבות: רישום הנכס על שם הלווים, וכן לרישום
מישכון או משכנתא לטובת הבנק.
באם מדובר במוכר "רגיל", קרי, אינו קבלן, אין מניעה כי עורך דינו של המוכר ייצג אף את הקונה. במאמר מוסגר אציין כי, לעניות דעתי, כדאי לאדם לבדוק האם הוא "מתחבר" לעורך דינו- הרי שהלה אמור לייצגו, וכדאי שהתקשורת בין הצדדים תהא טובה, לכל הפחות.
לעניינינו, הסכם המכר- מקובל כי המוכר או עורך דינו מנסחים את טיוטת ההסכם הראשונית, היא תעבור לקונה או לעורך דינו
לצורך הערות/ הארות/ הבהרות בדרך לגיבוש ההסכם המחייב, עליו יחתמו הצדדים.
התנאים החשובים בהסכם הינם: הצדדים להסכם/ מהו הנכס הנמכר/ מועד התשלום/ מועד המסירה ועוד.
להלן סקירה קצרה לעניין התשלומים-
שלומים- מועד התשלומים וחלוקתם. מקובל לשלם כ- 10% מערך הנכס עת החתימה על הסכם המכר וכ- 20% עם מועד המסירה (קבלת
המפתח). תשלומי האמצע בדרך כלל ישולמו על ידי שעבודו וקבלת הלוואת המשכנתא ו/או בהתאם למועדים בהם מוכרים הקונים את
דירתם, ככל שישנה כזו. לעיתים מתווספים על התשלומים ריביות ו/או קנסות במקרה של איחורים. לעיתים מוצמד המחיר לשער
מט"ח- כגון דולר ארה"ב, או למדדים- כגון מדד המחירים לצרכן.
לקונה אשר מתעתד ליטול הלוואת משכנתא, מומלץ לבקש מהמוכר להמציא "מכתב כוונות" מהבנק ממנו נטל המוכר את הלוואת
המשכנתא. במכתב זה מסכים הבנק להסיר את השעבור מהדירה הנמכרת, אם תשולם לו עד למועד קבוע ההלוואה אותה נתן בעבר
למוכר.
חשוב לציין כי הנפקת מכתב הכוונות לוקחת זמן- יש לקחת כ- שבוע מראש, כדי להימנע מכשלים ו"תאונת שרשרת". מכתב הכוונות
מציין את הסכום הנותר לפירעון ליום המכתב, או עד לתאריך אשר קובע בו. בדרך כלל הסכום ישתנה עם שינוי מדד או שינוי
בשערים- באם ההלוואה צמודה לאחד מן השניים, למשל למדד המחירים לצרכן אשר מתפרסם בכל יום ה- 15 לחודש קלדנרי.
לקונה- כדאי לבקש מהבנק "אישור עקרוני לקבלת משכנתא" בטרם התחייבות על תשלומים. וגם לאחר קבלת אישורו יש להקפיד על
לקיחת טווח ביטחון של מספר ימים כדי לבצע פעולות כגון מחיקת המשכנתא של המוכר בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) והעברת
תשלומים.
ש לשים לב לימים בהם מתחייבים לביצוע פעולות- כגון העברת תשלומים, האם הם ב"ימי עסקים" או שלא שמנו לב והתאריך
במיועד נופל על שבת/ חג/ יום שהבנק סגור וכיו"ב.
מומלץ להסכים כי ימים ספורים של איחור/ עיכוב לא יחשבו הפרה של ההסכם ולא יגובו בסנקציות כגון ריבית וכיו"ב.
לגבי התשלום האחרון- אשר משולם כנגד "מסירת המפתח"- חשוב לשים לב כי נתקבלו כל האישורים הנדרשים לצורך רישום הקונה כבעלים בטאבו, בסופו של תהליך רכישת הנכס. באם אין את כל האישורים, למשל- טרם נתקבל אישור מס שבח בדבר תשלום או פטור או אישור עירייה לעניין היטל השבחה, מקובל להשאיר את יתרת התשלום בנאמנות אצל עורך הדין- כסף זה ישמש לסילוק חובות שהשאיר אחריו המוכר לרשויות המס- הכל כדי שעורך הדין יוכל בסופו של יום לסיים את הליך רישום הנכס על שם הקונה. כדי לבדוק בטרם החלטה על אחוז הסכום אשר ישאר בנאמנות- מה הצפי של התשלומים בהם חייב המוכר כדי להעביר את הנכס מבעלותו אל הקונה בטאבו
אין האמור במאמרים כדי להחליף יעוץ משפטי פרטני. תמיד כדאי להיוועץ בעורך דין העוסק בתחום. בדרך כלל- ייעוץ ראשוני ניתן בחינם. ניתן לפנות אל משרדינו לפי הפרטים אשר בדף הבית ונשמח לענות על כל שאלה.
אין הכותבת אחראית לכל נזק או תוצאה שתיגרם בעקבות הסתמכות על המידע המופיע במאמר זה. כל התוכן המצוי באתר אינו מהווה יעוץ משפטי כמוגדר בחוק, ואינו מתיימר להיות יעוץ כאמור.
* אין במאמרים אלו משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; הכותב ממליץ להיוועץ בעו"ד בכל מקרה לגופו. התוכן דלעיל אינו בהכרח מקיף ו/או עדכני ו/או מדויק ומהווה לכל היותר את דעת הכותב.